四大证券报点评楼市调控:松限购严限售 调控更趋精准化

  • 时间:2018-01-08 22:10 编辑: 来源: 阅读:275
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摘要:楼市调控在一些城市正更趋精准化。1月5日晚,兰州市住房保障和房产管理局发布通知:自1月8日起,对部分区域取消限购;同时,对主城大部分区域住房实行三年限售。业内人士认为,兰州松绑部分非核心区域限购,但对城区进一步限售,对炒房依


楼市调控在一些城市正更趋精准化。1月5日晚,兰州市住房保障和房产管理局发布通知:自1月8日起,对部分区域取消限购;同时,对主城大部分区域住房实行三年限售。业内人士认为,兰州松绑部分非核心区域限购,但对城区进一步限售,对炒房依然“零容忍”,严格意义上来说,不能算是楼市政策松绑信号,而是根据实际情况实行差别化调控。未来或有更多城市跟进,进行精准施策。


放松限购意在去库存


地处西北的兰州率先“松绑”限购,出乎不少人的预料。


根据兰州市住房保障和房产管理局发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,兰州将取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,同时规定城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购两套的限购政策,但不用再提供社保证明和纳税证明。


同时,该通知要求对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的住房实施限售。个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。


对兰州市这次的一松(限购)一紧(限售),当地一位市民表示,兰州新房库存上升较快,这一政策实质上是把二手房的需求往一手房挤,消化一手房库存;而且限售区域要远大于放宽限购的范围,也就是说,易买难卖。


兰州是2017年4月开始实施限购政策的,价格被控制住的同时,成交量也直线下降。数据显示,兰州2017年的房屋成交量约为700万平方米左右,较2016年度下降20%以上。兰州西固区、九州开发区等区域房屋库存量加大。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,兰州楼市的过热主要集中在市区,一些郊区及偏远地区的新房库存较高,对此类区域取消限购变为限售,既去库存也防范炒房,具有积极意义,预计其他一些城市会跟进,适当放松库存较高区域的购房政策。


多地“人才房”不限购


与兰州市直接“松绑”部分区域限购不同,武汉(楼盘)、南京(楼盘)、郑州(楼盘)等热点城市最近都通过出台人才安居等政策,允许本科以上学历人才、高级技能型人才等购买首套房而不限购,有的甚至给予一定的住房补贴,从而间接松绑了限购、限贷。


如郑州市规定,博士研究生、35岁以下的硕士研究生、“双一流”建设高校的本科毕业生,购买首套自住商品住宅,可免予提供社保或个税证明,并给予首次购房补贴:博士每人10万元,硕士每人5万元,本科毕业生每人2万元。


不过,调控作用最大的限售政策依旧没有松动,甚至还有加码迹象。


以武汉市为例,2017年12月22日至28日,《武汉市房票(人才住房劵)使用管理办法(试行)》公开征求意见。征求意见稿提出,非武汉市户籍个人凭房票可在武汉市范围内购买首套住房,使用房票所购住房取得不动产权证满五年后才可上市交易。在限售时间上,“人才房”比普通住宅还要多两年。


数年内限售,无疑会使许多人在购房时更加慎重,“快进快出”变相炒房的短期投资性购买和投机性购买将大量减少,而对房屋的中长期持有,将有利于房价稳定的预期形成。


严跃进认为,中央经济工作会议提出,要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。这意味着,2018年房地产调控政策整体上不会有太大的变化,库存升高会促使楼市政策微调,但对于炒房依然零容忍,限售政策会继续推进。


中国证券报:楼市调控“一城多策”料成新趋势


从1月8日起,兰州市将对现行的房地产市场调控政策进行调整,在取消部分区域住房限购政策的同时,对市民持有核心城区的住房开始实施3年期限的限售政策。中原地产首席分析师张大伟表示,本轮房地产调控最大的特点是一城一策,而分类调控是本轮调控的主要基调。未来在房地产发展平稳健康的总体要求下,不仅仅是一城一策,而是一城多策。以兰州为例,库存过多的区域松绑政策,库存少的区域加码调控,符合调控的大方向。


兰州楼市分化明显


1月5日,兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局等三部门联合下发的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》(简称“通知”),政策将于1月8日起实施。通知称,将取消兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。对在兰州市城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。


中原地产统计数据表明,2017年兰州市三县六区以挂牌、协议方式(划拨用地不计成交价)成交土地总额为134.58亿元,较之2016年增加约31.63%。分区域来看,兰州市2017年楼市呈现主城区遇冷、新区发力的特征。而2017年兰州商品房新增供应面积中,兰州新区居首,供应商品房210.94万平米,其中住宅167.29万平米,非住宅43.65万平米,业态多为住宅、商业、仓储物流等;较之2016年,兰州新区新增40.27万平米商品房供应面积,增长了423.81%。


张大伟分析,从市场库存来看,兰州市分化明显,主城区无房可买,郊区供应量大。库存过多的区域松绑政策,库存少的区域加码调控,符合楼市分类调控的大方向。


未来调控或更具体


中原地产统计数据显示,2017年全国近110个城市与部门(县级以上),发布的楼市调控政策次数多达270次以上。其中北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、成都等城市多次发布政策,仅北京发布的房地产调控政策就超过30次。


近日,部分城市从需求端出台措施,扩大楼市购买人群。南京日前出台相关文件,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。


业内人士表示,松绑落户可让相关人员直接获得购房资格,有助于留人留才。此前,郑州、武汉、长沙(楼盘)等地也出台类似措施。武汉市相关政策规定,未来五年武汉将建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房,让大学毕业生以低于市场价20%买到安居房,以低于市场价20%租到租赁房;郑州市则对符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生,首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。


张大伟预计,2018年楼市调控将维持此前调控的总体方向,在平稳运行为基础的情况下,未来不仅仅是一城一策,一城多策也会成为重要趋势。


证券日报:优化楼市“限”字令 房地产要搞精细化调控


1月5日晚间,兰州市发文对部分区域取消限购,但在继续限购区域取消限购社保、纳税证明的同时,对限售进行了升级,需满3年才可交易。有人说,这是房地产调控放松的前兆。但笔者认为,这是房地产调控进入精细化阶段的必然选择。


之前各地推出的房地产调控措施,略显粗糙,且大多数是“一刀切”,更有甚者是照抄同级城市的调控措施。在2017年房地产调控长效机制建设取得明显进展之后,各地势必会对此前推出的调控措施进行微调、优化。因为只有实事求是、因地制宜的制定出适合当地的调控措施,才是对“房住不炒”理念不折不扣的贯彻。


2017年12月18日至20日在北京举行的中央经济工作会议会议提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。同年12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。


四部门近日联合印发的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,就是满足首套刚需,支持改善需求的具体措施。


从中央及各部门对今年房地产调控方向及推出的政策导向看,都特别强调了落实差别化调控。差别化就是要针对不同地区、不同需求制定出适合的调控政策,也就是要对此前推出的政策进行优化和精细化处理。


笔者认为,房地产调控进入精细化阶段的一个特征就是对“限”字令的调整。各地采用的房地产调控“限”字令包括限购、限贷、限涨、限售、限商等措施。而兰州市的措施就是对限购和限售做出了更适合当地特征和需求的调整。预计未来会有更多地区对房地产的“限”字令进行调整。


但需要明确的是,各地对房地产调控政策的微调、优化,对调控措施进行精细化处理,并不能说明房地产调控政策已经松动。这恰恰是在加强房地产调控政策的针对性,提升政策的有效性。而且,允许这种调整的存在是房地产调控长效机制的重要组成部分。


不用讳言,当前部分地方政府仍对房地产有较强的依赖性,中央对此有清醒的认识。目前中央正在加快地方税体系的建立,从今年起环保税全归地方就是一个好的开始。地方税体系建立进程的加快,将有助于摆脱各地对土地财政的依赖,更加坚定不移地保持房地产市场调控的政策连续性和稳定性。


最后再强调一下,妄想房地产调控会放松是不切实际的。


券时报:海南(楼盘)遇上兰州 调控将如何走?


即便新一年释放出新额度,但银行控制房贷投放额度、占比(不超过新增贷款30%)并未放松。


新年刚到,楼市调控就开始分化了。从2018年1月1日起,海南实施新一轮分税制财政体制,非房地产税收向县市倾斜,房地产税收向省里倾斜,以引导市县摆脱对楼市的过度依赖。同时,为保留更多嫩甜的空气、碧绿的海水、洁净的海滩,海南祭出了史上最严苛的土地管理措施,建设用地总量和强度双控。而千里之外的西北兰州,则“敢为人先”地松绑了限购政策,非核心区取消了限购,核心区非户籍仍限购一套,但取消社保、纳税要求,取而代之的是三年限售。


不是说好的,保持调控政策连续稳定,甚至连喘气歇脚的念头都不能有吗?海南强化调控,兰州松绑调控,丈二和尚摸不着头脑。事实上,这就是分类调控,分清事权,向长效机制转换。限购从来都是短期的,楼市情绪高昂甚至失控的情况下,限制购买资格才是杀手锏。但经验证明,市场和购买力之间搭起防火墙时,下一波需求也在积蓄中。本轮房价暴涨,需求狂热,完全是地方过度依赖和杠杆这“两把火”烧的。现在,长效机制加快推进,两把火下面的薪正在抽走。


海南革新省和市县分税制,让地方依赖楼市这个阳谋大白于天下。西北要大力推进城镇化,相对落后的兰州要建基础设施,可以依赖。但是,中国只有一个有碧水蓝天和天然氧吧的海南,它不能依赖楼市,上世纪90年代泡沫破灭的伤现在还没好(海南产业基础差)。试想,本地居民年可支配收入刚过2万元的省份,80%的购房者是投资客,千万元级别的房屋销量排全国前五,这个地方的楼市风险有多大!因此,海南这样特殊的地方,一定要切断楼市依赖的脐带。


土地财政不是坏事情。美国经济复苏也靠楼市,关键是土地财政和房地产税收用在刀刃上。“开正道、堵旁门”的财税改革,地方债务规范,房产税改革都在进行时。但是,罗马城非一天建成,现有的制度下、城镇化模式下,还不能切断对土地财政和房地产的依赖。既然如此,一方面要在“补短板”的供给侧改革新重点下,将政府收入用于民生诉求上,以推进以人为本的城镇化,让新市民扎根;另一方面,落实地方主体责任,分清中央地方事权。


过去,老说中央地方财权事权不对等。现在,中央经济工作会议讲得很清楚,“分清中央地方事权”。未来调控中,中央负责“定调子、管宏观”,地方要做好差异化“落地”。土地财政、房地产税收的财权给到你,但控制房价上涨和楼市泡沫的事权也要对等承担。要处理好楼市和财政、经济的关系,不能靠“加杠杆”稳增长、不能靠托底房价攫取土地财政和房地产税收。目前,预警式调控的长效机制已建立,一旦房价上涨突破界限,就发出预警函,约谈问责随之而来。


限购的负面问题很突出,一旦楼市稳定了,限购即可撤出,但一定要把投资投机需求挡在外面,限售无疑是较好的筛选手段。以限售代替限购,一方面可以避免限购挫伤改善型需求,另一方面,限售直接降低交易频率、流动性溢价,避免短期大规模买入和卖出,真正落实“房住不炒”。国家屡次强调调控政策稳定连续的情况下,兰州对调控政策做“结构性”调整,无疑动了一番脑筋,也得到了认可。当然,认可的前提是,作为另一把火的杠杆,也被控制住了。


即便新一年释放出新额度,但银行控制房贷投放额度、占比(不超过新增贷款30%)并未放松。以深圳为例,目前按揭投放周期延长至4-6个月,而去年初仅为2个月左右,且每月仅投放80亿(2016年月平均投放近200亿)。作为今年经济工作“三大攻坚战”之首的金融“去杠杆”,推进力度很大,房贷利率持续走高。杠杆控制住了,楼市就控制住了,国家有这个决心和信心。新年伊始,海南被问责后强化调控,并涉及到税改,严格供地管制,而兰州则适时调整政策,这既是调控“一城一策”的深化,也是迈向长效机制的开始,可谓新年新景象。

  (出处:和讯网 2018年01月08日)


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